数年前に発覚したスルガ銀行による収益不動産投資物件向け不正融資問題は、未だ解決したとは言えない状態が続いているようである。のみならず、新たな問題が浮上し、スルガ銀行に対する責任追及の声が被害者を中心に湧き起こっているという。一連の不正融資問題の根は相当深そうである。
「かぼちゃの馬車」事件についての同行による融資に関する全件調査の結果、行員による審査書類の改竄などの不正や不動産業者の関与も含めた不正の疑いが判明した融資総額は1兆円を超えるとのことだった。この額は、同行の不動産融資全体の約6割に該当し、スルガ銀行において「組織的」と言っても過言ではない不正が横行していた実態が明らかになったわけだが、しかしこの問題は報道以前から既に指摘されていたし、側聞するところ、数件の内部告発の声も金融庁や国土交通省に寄せられていたらしい。とするならば、事態を薄々認識していた金融庁や国土交通省の怠慢も同時に指弾されるべき事案である。
金融庁元長官である森信親が、長官在任時にスルガ銀行のことを今後の地銀が進むべき理想的なモデルケースであるかの如き妄言を吐いていたが、この点について森は今もなお反省する言葉を発していない。おそらく、どこぞの民間企業に天下り、悠々と余生を謳歌していることだろう。ナシーム・タレブの言い方を用いれば、アップサイドだけを享受してダウンサイドについては他人にツケを回し、自らは何らリスクもとらなければ責任も負わないアンフェアな生き物がデカい面してのさばり続けている内に、我が国は更なる衰退への道を突き進むのだろう。他人に対して安易に「自己責任」の一語を吐く者は、得てして自分には甘いものである。のみならず、自分は利権に巣食いながら甘い汁を吸い、他人に対して不相応なリスクと責任を背負わせるクズが多い。
全件調査は一昨年10月、弁護士らに委託して実施していたようで、行員が顧客の預金通帳のコピーなどを改竄する不正は計7813件、5537億円ほど確認され、不正の疑いがある融資も1575件864億円見つかったという。これとは別に、顧客の自己資金を不動産会社が一時的に立て替え、銀行の審査を通りやすくした疑いのある融資も約4000件約4300億円に上る。
これまでは専ら「かぼちゃの馬車」事件の首謀者たる詐欺会社「スマートデイズ」絡みの被害案件に限定されていたところ、今年になって収益不動産投資物件全般に対する不正融資を巡って新たな損害賠償請求がなされるようだ。というか、むしろ被害総額でいうならば、このアパートローン問題の方が深刻だと思われていたところ、漸く被害対策弁護団が結成され、スルガ銀行に対して損害賠償請求に踏み切るとのこと。
この流れはスルガ銀行のみならず、スルガ銀行並みに収益不動産投資物件への融資に積極的であった他の地方銀行や信用金庫(特に、S信用金庫)にも飛び火するかも知れない。ともかく、スルガ銀行から融資を受けた物件所有者の代理人弁護団によると、審査書類の改竄等の不正行為があったアパート・マンション向け融資について336人が賠償請求を申し立てたという。融資総額は805億8417万円。返済能力以上の融資や実勢に見合わない高い価格での物件購入などで損失を受けたとの主張である。
スルガ銀行が「三為（サンタメ）業者」と言われる不動産業者と結託した不正行為のやり口は金融や不動産の知識を多少持つ者からすれば至ってチンケなやり方だが、一般の不動産投資家はほとんどが「ド」の付く素人。この素人から、ほとんど詐欺同然の手法で荒稼ぎしていったのである。どこの馬の骨かわからぬ素性の怪しい者が不動産業界に参入し、濡れ手で粟の如く素人から騙しとった利益で豪遊して有頂天になっていた光景が目に浮かぶ。
「三為業者」とは、新中間省略登記を利用して荒稼ぎしていた不動産業者である。第三者のためにする契約そのものは制度上認められた契約形態であり、それ自体が悪なのではない。問題は、著しい情報の非対称性が認められる状況下で、業者が第三者のための契約を利用して法外な利益を上乗せし、もはや収益性が見込めないことを薄々認識していた物件を、詐欺行為と見なし得る工作を弄して客に売りつけ暴利を貪ってきたという点である。
不動産向け融資の引き締め傾向や金融機関の融資姿勢の見直しにより、こうした「三為業者」の「我が世の春」は早々に終焉を迎え、不動産会社の倒産や清算が相次いだ。現在では、こうして暴利を貪っていた「三為業者」のほとんどは、金融機関から「出入り禁止」を食らって姿を消すか、もしくは通常の売買仲介業務に移行するか、第二種金融商品取引業者の免許を取得して不動産特定共同事業法を利用したファンド組成に何食わぬ顔で参入していたりする。
主として、外資系企業に勤める者や、開業医などの比較的高い所得の者の名簿を入手して手当たり次第にアポイントメントをとろうと躍起になっていた業者や、金融機関の与信のある公務員にターゲットを絞る業者もいた。あるいは、「不動産投資セミナー」を開いて効率的に「カモ」を狙い撃ちすることに特化している業者など様々だが、いずれにせよ投資に関するリテラシーがロクにない者たちが業者の暴利を上乗せされた価格で買わされ、しかも高利の融資で行き詰まる事案が方々で見られた。特に、馬鹿高い金利を設定していたスルガ銀行から借り入れさせられ、自己破産もしくは自己破産するしかない状況に追い込まれた事例が相次いでいる。
多少のリテラシーがあれば、収益性に乏しいことが単純な計算からも明白であることがわかろうはずだし（投資家であるならば、そもそも信用のおけない者が多数である不動産業者の提示した情報を丸々鵜呑みにするような真似はせず、レントロール改竄等の虚偽情報が紛れ込んでいるかもしれないとの疑いを持って他の類似物件の取引事例との比較をするなどの調査をするのが当然であり、もし業者が提出したレントロール等を丸々鵜呑みにしていたとすれば、投資家としては相当間抜けである。しかし、投資家が間抜けであること自体は、スルガ銀行や悪徳不動産業者の責任を免除する理由にはならない。たとえ詐欺事件の被害者が間抜けであったとしても、詐欺の事実には変わりないのだから、詐欺に関わった当事者は相応の責任を問われるべきである）、他行と比較して法外な金利設定であるスルガ銀行から融資を受けたらどうなるかなど予想がつきそうなものの、「不労所得」という言葉に目が眩んだ挙句に騙されてしまったというケースが大半だろう。この点、甘い見通しの下に「夢物語」を描いていた被害者に何らの落ち度もなかったというわけには行かない。被害者は、自ら下した判断が愚かであったことを率直に反省すべきだろう。要は、投資に手を出すべきではない者がよく調べもしないで甘い算盤勘定に基づいて手を出してしまったというのが実態である。
いわゆる「アベノミクス」の一環として講じられた「異次元」金融緩和策に加え、日系米国人ロバート・キヨサキという詐話師によるベストセラー『金持ち父さん、貧乏父さん』（筑摩書房）の影響も手伝って、我が国では「老後の不安」を焚きつけられたサラリーマンによる不動産投資が過熱していた。日本銀行のマイナス金利政策のあおりを喰らって収益源に苦しんでいた金融機関は、不動産事業向け融資を拡大していった。物件価格が高騰して投資利回りが悪くなっているにもかかわらず、収益不動産投資による「不労所得」というニンジンをぶらさげた不動産会社の術中に多くのサラリーマンが嵌って行った。もちろん、そうした状況を煽動した者がいたわけで、その者たちが自らの過ちに対して落とし前をつけたという話は聞かれない。金融庁も過熱する不動産投資による予想される悪影響を懸念し、銀行等金融機関に過剰融資にならぬよう抑制を申し入れをするに至った。しかし、スルガ銀行を地銀が今後生き抜いていく良きモデルであると称賛していたのは、先述の通り長官当時の森信親であったということは記憶にとどめておくべきだろう。
金融機関の収益不動産投資物件向けの過剰融資はかなり下火になったが（メガバンクの大半は撤退済みのはず）、いまだに金融庁の業務改善命令を無視して悪質な不動産会社と結託し、無知なサラリーマン「投資家」を罠にはめ込んでいる実情も見られる。もちろん、従来の通りの一棟モノの融資は厳しくなっているので、与信のないサラリーマンを標的にするには、投資商品の小口化が必要となる。そこで、サラリーマンでも手を出すことが可能なワンルーム・マンション投資をけしかける。さらに、「不動産テック」を謳った会社が登場して、懲りない「投資家」は、そういう会社に騙されて、さして期待収益が乏しい物件に飛びついている。騙される人間は、凝りもせず騙されることを繰り返すのである。
スルガ銀行と「三為業者」が具体的にどのような方法で不正行為を行っていたか、その手口の一端を簡単に説明しておこう。ここで現れているのは、収益不動産をサラリーマン「投資家」に第三者のための契約による所謂「新中間省略」の方法で高額の利益を上乗せして転売してボロ儲けしている不動産会社と、それと結託する金融機関の悪質な行為である。
主に電話等で、都市圏その他地方の不動産業者に連絡をとり、会社の取り決めた基準に合致する物件をできるだけ安く仕入れてくる。転売業者は宅建業者であるから当然に契約不適合責任の免責規定を設けるけことはできないため、数年は持つ程度に「バリューアップ作業」と称して修繕作業をしておく。
仕入れ値の15～20％ほどの利益を上乗せした価格を算定し（もっと上乗せする業者もいた）、かつ「銀行評価済みの物件」であることを「不動産投資セミナー」等でかき集めた客にアピールするため、銀行の予めの評価を取り付けておく必要がある。既存の空室については満室状態を仮構するなりして、できる限り空室がないような見かけを偽装しておく準備も忘れない。例えば、実際は全室空室であるにもかかわらず、全室満室であるとごまかすために、架空の人間の名義を利用して虚偽の賃貸借契約書を作成して既存の入居者がいるようにみせかけるとともに、現地調査によって満室状態が架空であることが発覚することを恐れて、現地に赴いて部屋にカーテンを取り付けるなど、あたかも入居者が存在するかのような偽装工作すら行う。
その他にも、金融機関に向けて、当該物件に融資がつくように仕向けるために、物件概要書やレントロールならびに謄本や図面等の他に、例えば屋根の防水加工などの修繕履歴が全くないにもかかわらずあたかも修繕の履歴があるように偽った虚偽の修繕記録等を記した書類も作成する手のこみようだ。
ごく一部の例外を除いて通常、物件価格の2割から3割ほどの自己資金を用意する必要があるにもかかわらず（たいていの金融機関には内規があって、最高でも物件価格の8割～9割までしか融資できないはずである）、それすら用意できないサラリーマン投資家のために、「ファイナンス・アレンジ」と称して、客のために事実上の「フルローン」になるように、金融機関向けの虚偽の価格を設定した架空の売買契約書を作成して金融機関に提出する。と同時に、購入希望者の客との間では別途異なる「覚書」を取り交わす。この際、「契約書は一通しか作成しないので、二重売買契約には該当しない」とごまかして客を納得させる。
もちろん、「覚書」という名称であろうと、当事者相互に債権債務関係が発生する旨の合意をしている以上、二重に契約を締結したと解さざるを得ないことは明らかである。この時、金融機関の融資担当者から、稟議書作成のために、物件の賃料設定や客の属性や収入に関する数字の改竄の指示が入ることもある。つまり、金融機関もこの時点でグルであることがわかる。ネット利回り等の数字を上げて、あたかも収益性の見込める物件であるように見せかけるために賃料の改竄を行うだけでなく、顧客の源泉徴収票の偽造、虚偽の金融資産を証明する資料の作成、場合によっては預金通帳の改竄まで行う。
金融機関向けの価格と実際売買される価格との差額分を直接不動産会社から当該物件購入者に対して融資することは明らかに宅建業法47条に抵触するので、関連会社を利用した迂回融資によって、客との間で差額分の金銭消費貸借契約を結び、その上で当該購入者の銀行口座に振り込む。銀行側が客の通帳に自己資金分の残高があることを認識できる状態を作出して、融資を実行させる。その後、不動産会社に客から虚偽の価格分の金銭が支払われる。
このように、当該物件の所有権移転手続きと、銀行による担保設定が行わる。その直後、不動産会社と客との間での覚書で当該物件の価格設定を変更し（金融機関は認識していないということになっている）、一度当該不動産会社に支払われた差額分が客に返金され、客は当該不動産会社が迂回融資に利用した関連会社から借入れしていたこの差額分の金銭を返済して一連の取引が完了する。
以上の行為は、少なくとも詐欺罪（刑法246条1項）や私文書偽造及び同行使の罪（同法159条）及び宅建業法47条三号違反に該当することは明白。問題は、たとえ不注意であったとしても、購入希望者である投資家の客が自身の知らぬ内に「犯罪者」にされてしまっていることなのである（もちろん、不正を承知の者もいるが）。
むろん、以上の二重売買契約による融資の実行に金融機関の担当者が加担している場合には、不動産会社と購入客による「欺罔行為」の相手方は直接的には当該担当者であって、金融機関は「欺罔」されていない以上、詐欺の被害者とはいえないとも解釈できるかもしれないが、反対に金融機関の融資担当者のスタンドプレーであって、あくまで銀行としてはそのような違法行為はあずかりしらぬことと強弁すれば、たとえ金融機関が当該客を刑事告訴するなりの手段を選択せずとも、少なくとも当該客への融資を取り消し、融資額の一括返済を求めてくると脅しをかけられるかもしれない。逆に、融資担当者のみならず当該金融機関が組織として一連の違法行為を認識していたならば、コンプライアンス上重大な問題を抱えているということになる。スルガ銀行のケースは、後者の側面が強いとみられているようである。
スルガ銀行は、同行の行員たちが数多ある「三為業者」と結託して多くの投資家を嵌めていったことに対する認識がなかったと考えるのは無理な相談だろう。単に不良行員によるスタンドプレーによるものであって、同行が組織的に関与したわけではないと済ませられるような事態ではないのである。当初から「スルガ銀行スキーム」として知られていた手法で有名だったという事実を、同行幹部がよもや認識していなかったとは言わせない。
かつて、金融機関に虚偽の情報を申告してオーバーローンの融資を受けたことが後になって発覚し、詐欺の疑いで大阪府警捜査二課によって逮捕された法務省の保護観察官がいたが、そのような「犯罪者」を量産している不動産会社による不正行為は、将来の任意売却や自己破産者の群れをつくりだす非生産的行為である。投資が理由で自己破産手続きを申し出ても免責される保障はなく、一生借金返済に追い立てられるかもしれない。
投資は原則として自己責任であるという、カビの生えた文言を口にすれば一端のことを話しているつもりになれると勘違いする者の言が後を絶たない。中には、虚偽情報に踊らされて嵌められた側の一方的な自己責任として片づけようとする者まで出る始末。もちろん、間抜けな判断をした投資家には非難されても仕方がない側面もある。被害者に対する同情の声が少ないのも、そのためであろう。但し、「自己責任」を問うためには、提供された判断資料の情報等がの正確であること、そして、意思決定過程において欺罔行為等の介入がなされてたために、通常人ならば誤った判断をしてしまうような事由が存在しない等のことが要求されるはずである。
先述の通り、被害を受けた投資家には、明らかな不注意が認められ、この不注意に対して責められるべき落ち度は多々あったであろう。しかし、これもケースバイケースであって、銀行と不動産会社が結託して詐欺同然の行為によって投資家を騙しにかかったケースまで、すべての帰結に関して投資家の責任に帰して結局「泣き寝入り」を強いるようなことは、決して正しい処理とは言えない。不正行為に加担した側の責任を免除することなど、到底許されるべきことではない。
したがって、ことスルガ銀行と不動産会社が結託して投資家を騙しにかかったと認められるような事案についてまで、自己責任の一語で片付けようとする意見は、「自己責任」の意味を完全にはき違えた暴論というべきであろう。「自己責任」とは、詐欺師の「居直り」を肯定するためでもなければ、またその行為を免責するために使われる便利な概念でもない。
とかく、日本の不動産業界や不動産業界に関わる人材のレベルは、総じて低い。「千三つ」の世界と言われるほど、詐欺まがいの行為や明らかな違法行為が蔓延し、業界の者はそれが当たり前であるという感覚になるほど、麻痺した状態が続いている。どこの馬の骨だかわからない者でも、慢性的に劣悪な労働環境ゆえに採用され、ほとんど「運頼み」の側面が強い「水商売」的な性格もあって、自分の懐事情しか考えない者が多い。
しかも、宅建士の資格すら取得していない、否、何年経っても試験に合格するための事務処理能力すら身につけていない者が多数いるのが、この業界の現実である。客を騙して得た利益で毎晩の如く豪遊し、常軌を逸した乱痴気騒ぎで周囲の顰蹙を買い、奢侈を極めた海外への社員旅行、贅をつくしたクルーザー等、会社にとって不要な浪費へと消えていった。不景気に備えて内部留保を貯め込むわけでもない。ある種刹那的な生き方をしているヤクザ者と言えるかもしれないが、当人たちは自らがヤクザ者であるとの自覚がないのでタチが悪い。国税局によって法人税法や所得税法の違反の疑いで刑事告発された不動産会社やその経営者は後を絶たない。架空経費を計上することなど当たり前といった詐欺会社がゴロゴロしている業界である。元々、頭の悪い者が多く集まっているため歴史から学ぼうという姿勢などなく、バブル崩壊の二の舞を演じることへの躊躇の姿勢など微塵もない。
しかし、そのツケを支払わされるのは国民である。金融機関による不動産向け過剰融資は、いずれまた不良債権問題を生む恐れすらある。金融庁が恐れているのも、そうした事態が過熱した不動産投資からもたらされることなのである。たとえ金融機関からの低利での融資を受けられるとはいっても、今のように実需に基づかない物件価格の高騰による低い投資利回りしか見込めない状況でワンルーム・マンションや一棟モノのマンションに投資することは控えた方が賢明であろうと思われるが、それでもなお不動産投資をしたいというのであれば、よほど眼光紙背に徹して市場分析や投資分析を甘い見通しに基づかずに行って、極くわずかしかない良質な物件であるかを吟味すること、そして比較的信頼できる会社（ほとんど皆無に近いが）以外とは関わりをもたないことである。
「不動産投資セミナー」をあちこちで開催している会社は多いが、ほとんどは嘘話である。時折、「成功者」と称する個人投資家をゲストに投資へと誘うセミナーも見られるが、常識で考えればわかるように、たいていは業者からマージンをもらって営業のお先棒を担いでいるに過ぎない。不動産投資に限らず、ネットを見渡せば、ほぼ100％詐欺師とわかる者がセルフ・ブランディングにより情報弱者を誑かしている状況が続いている。あれを本気で投資で成功したと思っている者もいるのだから、世の中カモだらけなのだという思いを強くする。これでは、一攫千金を求める多少めざとい若者ならば、投資そのものではなく、さしてリテラシーのないバカをかき集めるビジネスが手っ取り早く稼げると思うことだろう。
